Nguồn cung nhà ở trên thị trường đã có dấu hiệu phục hồi sau giai đoạn sụt giảm mạnh, song cơ cấu sản phẩm vẫn mất cân đối. Đặc biệt, phân khúc nhà ở xã hội, nơi đáp ứng nhu cầu an cư của đa số người dân dù bứt tốc trong 3 năm qua vẫn đối diện nhiều thách thức.
Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, trong thời gian qua, nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm rồi dần phục hồi trong 2 năm trở lại đây, song cơ cấu sản phẩm lại ngày càng mất cân đối, đặc biệt là thiếu hụt nghiêm trọng phân khúc đáp ứng khả năng chi trả của đại đa số người dân.
Bước “nhảy vọt” sau gần 3 năm thực hiện Đề án 01 triệu căn nhà ở xã hội
Nguồn cung nhà ở từng đạt gần 180.000 sản phẩm năm 2018, nhưng giảm xuống chỉ còn 48.000 sản phẩm năm 2022. Từ năm 2023, thị trường có dấu hiệu phục hồi với hơn 65.000 sản phẩm mới trong năm 2024, và riêng 6 tháng đầu năm 2025 đã có thêm 51.000 sản phẩm.
Sau thời gian dài chậm triển khai do các vướng mắc pháp lý, số lượng căn nhà ở xã hội hoàn thành trong thời gian gần đây đã có sự bứt tốc mạnh mẽ.
Riêng 7 tháng đầu năm 2025, cả nước đã hoàn thành 36.862 căn nhà ở xã hội. Mặc dù mới chỉ đạt 37% mục tiêu của cả năm 2025, tuy nhiên, kết quả này bằng hơn 80% kết quả của cả năm 2024 và gấp hơn 7 lần so với năm 2022.
Bên cạnh đó, có đến 9/31 địa phương được giao chỉ tiêu xây dựng nhà ở xã hội trong năm 2025 có khả năng hoàn thành và vượt chỉ tiêu đề ra.
Trong vòng 3 năm kể từ khi đề án đi vào triển khai, thị trường đã ghi nhận những tín hiệu tích cực. Số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, lũy kế đến nay, cả nước có 692 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 633.559 căn.
Dù nguồn cung cải thiện nhưng cơ cấu sản phẩm lại ngày càng lệch pha. Trong khi nhu cầu thực tế chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) và trung cấp (từ 25 - 50 triệu đồng/m2), thì tỷ trọng nguồn cung ở hai phân khúc này lại liên tục sụt giảm, lần lượt từ mức 19% và 33% năm 2019, xuống còn 7% và 19% vào năm 2024.
Đáng chú ý, riêng tại Hà Nội và TP. HCM (cũ), hai địa phương có nhu cầu nhà ở lớn nhất, hai phân khúc này gần như vắng bóng hoàn toàn kể từ năm 2023. Nguồn cung nhà ở xã hội luôn trong tình trạng thiếu hụt, không thể đáp ứng nhu cầu thực tế của hàng triệu công nhân, người lao động đô thị và các đối tượng khác được hưởng chính sách về nhà ở xã hội.
... Thách thức vẫn còn hiện hữu
Tuy nhiên, phân khúc nhà ở xã hội vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức cần giải quyết để tốc độ triển khai đề án bứt phá hơn nữa.
Thứ nhất, là quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Hiện nay, việc bố trí quỹ đất tại nhiều địa phương vẫn còn bất cập, chưa phù hợp với tốc độ đô thị hóa và nhu cầu sử dụng đất ở.
Thứ hai, việc đánh giá nhu cầu nhà ở xã hội chưa sát với thực tế, khiến nguồn “cung” luôn thiếu còn bên “cầu” luôn “ế” do vướng quy định về thủ tục, vị trí hoặc không phù hợp với người dân.
Thứ ba, với chi phí không quá 2% cho marketing và bán hàng, khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong việc truyền thông tới đúng đối tượng có nhu cầu nhà ở xã hội.
Để khắc phục điều này, VARS kiến nghị, sau thời hạn 5 năm sở hữu theo quy định hiện hành, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội cần được ưu tiên cho những người dân thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và đã được cơ quan thẩm quyền xác nhận.
Trường hợp chuyển nhượng cho đối tượng không thuộc diện được hưởng chính sách về nhà ở xã hội, chủ sở hữu khi chuyển nhượng phải hoàn trả lại các ưu đãi đã được hưởng từ chính sách.
